건축 인허가 절차, 처음 접하는 분들에게는 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 각 단계별로 차근히 따라가면 누구나 안정적이고 합법적인 집을 지을 수 있습니다. 오늘은 건축주가 반드시 알아야 할 인허가 10단계 절차를 정리해드리겠습니다.
✅ 1단계: 경계 측량 – 땅의 정확한 위치부터 확인
건축의 시작은 경계 측량입니다.
👉 한국국토정보공사(지적공사)를 통해 의뢰
👉 측량 후 지적공부 정리 및 등본 확인
| 구분 | 경계 측량 | 분할 측량 |
| 목적 | 내 땅의 경계를 정확히 파악 | 하나의 필지를 나눠서 여러 필지로 만듦 |
| 시기 | 건축 전, 필수 확인 단계 | 전용허가 후에만 가능 |
| 신청처 | 국토정보공사 (LX) 또는 민간 대행 | 동일 |
| 사용 예시 | 집 위치 선정, 이웃과의 분쟁 예방 | 일부 면적만 건축, 증여·매매 등 |
| 주의사항 | 도면과 실측 차이 확인 필수 | 허가 없이 분할 금지 |
📌 참고 사이트: 지적측량바로처리센터
수수료 간편 계산 가능!
✅ 2단계: 일괄 허가 신청 – 시간과 절차를 한 번에!
다음은 농지전용허가, 산지전용허가, 개발행위허가, 건축신고를 한 번에 처리하는 일괄 허가 신청입니다.
- 토목측량설계사무소 및 건축설계사무소에서 대행
- 용역비는 업체별 상이하므로 여러 곳 비교 추천
💰 농지전용부담금 계산법
전용면적(㎡) x 공시지가 x 30%
🌲 산지전용부담금 계산법
전용면적 x (단위면적당 금액 + 공시지가의 1%)
✅ 3단계: 일괄 허가 승인 – 인허가 완료!
지자체 담당 부서에서 서류를 검토 후 일괄 허가 승인을 해줍니다.
이제 본격적인 토목공사 및 건축 착공이 가능해집니다.
✅ 4단계: 분할 측량 – 전용 허가받은 땅만 분할
일부만 허가받은 경우에는 해당 면적만 분할 측량을 진행해야 합니다.
📌 허가 후에만 분할 측량 가능하니 시기 주의!
✅ 5단계: 착공 – 공사 시작 전 보험도 체크!
착공 단계에서는 두 가지로 나뉩니다.
- 토목공사 시작
- 건축물 착공 및 관련 안내 수령
📌 연면적 30평 이상 건물은 산재 고용보험 필수 가입
👉 착공일로부터 14일 이내
👉 근로복지공단에서 신청 가능
✅ 6단계: 건축물 준공 – 모든 서류 제출 필요!
건축을 마친 후에는 건축물 준공을 신청합니다.
필요 서류:
- 건축물 현황 측량 성과도
- 정화조 준공 필증
- 지하수 필증 (해당 시)
- 도로명 주소판, 소방설비 사진 등
✅ 7단계: 건축물대장 확인 – 내 집 등록 확인
건축물대장은 건물의 법적 신분증!
- 갑구: 주소, 면적, 구조, 용도 등
- 을구: 소유자 및 변동 이력
내용 확인 필수입니다.
✅ 8단계: 취득세 & 등록세 – 납부 기한 주의!
- 준공 후 60일 이내 자진 신고
- 신고 지연 시 20% 가산세 부과
📌 농어촌주택 (읍면지역, 30평 이하)
👉 취득세 & 재산세 면제 혜택 있음!
✅ 9단계: 지목 변경 – 논밭에서 대지로
논, 밭, 임야 등에서 집을 지으면 지목을 ‘대지’로 변경해야 합니다.
- 신청처: 지자체 토지관리과
- 제출서류: 토지대장, 건축물대장
- 기한: 준공 후 60일 이내 자진 신고
✅ 10단계: 보존 등기 & 용도변경 – 내 이름으로 등기 완료!
건물의 보존등기와 토지 용도변경은 법원 등기소에서 신청
- 직접 신청 시 수수료: 15,000원
- 제출서류: 건축물대장, 주민등록초본, 신분증, 취득세 영수증 등
👉 법무사 대행 시 비용 발생
👉 직접 진행 시 비용 절감 가능!
🏗️ 건축사무소 또는 토목사무소에 맡겨야 할 단계 정리
✅ 2단계: 일괄 허가 신청
✔ 맡겨야 함
📌 관련 사무소: 토목 측량 설계사무소 + 건축설계사무소
- 건축 예정지가 농지나 산지일 경우
→ 농지전용허가, 산지전용허가, 개발행위허가
→ 건축신고 또는 건축허가 일괄 신청 - 건축주가 직접 진행 불가, 반드시 전문가 대행 필요
✅ 5단계: 착공 신고
✔ 맡겨야 함
- 토목공사 착공 신고: 토목설계사무소에서 대행
- 건축 착공 신고: 건축설계사무소에서 대행
✅ 6단계: 건축물 준공 처리
✔ 대부분 맡김
- 준공 관련 서류 정리 및 제출: 건축설계사무소에서 처리
- 소방, 정화조, 주차장 등 사진 및 확인서 수집 업무 대행 가능
⛔ 건축주가 직접 해도 되는 단계
| 단계 | 할 일 |
| 1단계: 경계 측량 | 직접 신청 가능 (LX 또는 대행) |
| 3단계: 일괄 허가 승인 | (기관에서 처리) |
| 4단계: 분할 측량 | 직접 신청 가능 (단, 허가 후에만 가능) |
| 7단계: 건축물대장 확인 | 직접 민원24 또는 시청에서 열람 가능 |
| 8단계: 취득세 & 등록세 납부 | 직접 시청 세무과 방문 or 위택스 |
| 9단계: 지목 변경 | 직접 신청 가능 (토지관리과) |
| 10단계: 보존등기 & 용도 변경 | 직접 등기소 방문 가능 (법무사 대행도 가능) |
✨ 마무리 TIP
✅ “건축 인허가 절차”는 복잡해 보여도
10단계만 따라가면 누구나 안전하고 완벽한 내 집을 지을 수 있습니다.